動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同哪些情況下簽訂無(wú)效？綿陽(yáng)市佳禧搬家服務(wù)有限公司分享
購買(mǎi)拆遷安置房，動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效這是很多購房者擔心的問(wèn)題。動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前先要看房屋是否已經(jīng)取得產(chǎn)權，根據規定，因市政工程拆遷安置的動(dòng)遷房五年內是不能上市交易的。如果房屋產(chǎn)權合法，房屋共有人也愿意出售這個(gè)房子，這種情況下簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同基本是有法律效益的。
動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂，哪些情況會(huì )無(wú)效?
(1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據我國《民法通則》的規定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。
(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
(3)以欺詐簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是指一方當事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
(7)當事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據可查的，亦認定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同范本
甲方：
乙方：
甲乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。
一、甲方已經(jīng)簽署了一份動(dòng)遷補償協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)議)，根據該協(xié)議，甲方將2007年月日獲得動(dòng)遷房一套。甲方是動(dòng)遷協(xié)議規定的該動(dòng)遷房及該房屋占用范圍內的土地使用權(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn))的權利人。
該房地產(chǎn)具體狀況如下(如果本款所表述的房地產(chǎn)之條件與實(shí)際情況不符或者不詳盡，以該協(xié)議的記載內容為準，且雙方同意不再另行簽訂補充協(xié)議予以變更或者確認)：
1、 座落
2、 房屋類(lèi)型 結構
3、 房屋平面圖和四至范圍
4、 土地使用權
5、 室內裝修情況
6、 隨房屋同時(shí)轉讓的設備(非房屋附屬設備)
7、 是否已經(jīng)設立抵押 抵押權人
8、 是否已經(jīng)設立租賃
9、 協(xié)議約定的交房日
在本合同有效期間，甲方不得設立任何抵押、其他租賃關(guān)系，也不得遷入任何戶(hù)口。
二、甲方同意自房地產(chǎn)交付入住之日起，將房地產(chǎn)租賃給乙方使用。租期20年。租賃期間屆滿(mǎn)，乙方有權要求依照原租賃合同的條件續訂租賃合同，甲方應當簽訂。依次類(lèi)推。
自甲方獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權證，并且該房地產(chǎn)根據國家或者地方的動(dòng)遷房政策，可以依法轉讓登記之日起，甲方應當將房地產(chǎn)轉讓給乙方(租賃合同相應自然終止)。甲方應當自可以轉讓之日三個(gè)工作日內，和乙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》(或者當時(shí)房地交易主管機關(guān)推薦的示范文本)，并在此期間內和乙方一起赴房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)交易中心(或者當時(shí)有權的類(lèi)似組織)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。
根據****條****款簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當不違反本合同所述的交易條件;買(mǎi)賣(mài)合同約定不明確的，本合同所述的交易條件構成買(mǎi)賣(mài)合同的一部分。
雙方可以另行簽署租賃合同，租賃合同應當不違反本合同所述的交易條件;沒(méi)有另行簽署租賃合同或者租賃合同約定不明確的，本合同所述的交易條件構成租賃合同或者租賃合同的一部分。
任何一方都不得主張不合理的買(mǎi)賣(mài)、租賃條件。如果任何一方主張的條件，在當時(shí)國家主管機關(guān)推薦的買(mǎi)賣(mài)、租賃示范文本(如果有)上沒(méi)有示范條款的約定的，或者屬于空白可以自由約定的，而另外一方在本合同約定的期限內無(wú)法同意的，視為該方的主張不合理;雙方應當對該條件不再進(jìn)行討論，也不做約定(雙方可以約定“未盡事宜，依法處理”);任何一方不得以此為由不履行本合同。
三、 本合同所述的交易，總價(jià)款為人民幣元整，另加****款所述款項。
1、 乙方應當，自本合同簽訂之日起三日內，支付人民幣萬(wàn)元整給甲方。
2、 乙方應當，自甲方將房地產(chǎn)交付乙方租賃使用之日起三日內，支付人民幣萬(wàn)元整給甲方。
3、 乙方應當，自房地產(chǎn)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給乙方之日起三日內，支付人民幣萬(wàn)元整給甲方。
乙方在支付本條****款所述第3期價(jià)款時(shí)，乙方應當支付如下款項給甲方，其計算方式如下：
(人民幣萬(wàn)元)X(自交付租賃使用之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)之日所跨的時(shí)間)X (同期人民銀行同期定期存款利率)
四、無(wú)論在租賃期還是房地產(chǎn)轉讓時(shí)，應當由甲方支付給有關(guān)國家、公司、其他組織的維修基金、電話(huà)初裝費、煤氣初裝費、有線(xiàn)電視開(kāi)通費等均已包括在本合同所述價(jià)款之內，由甲方自行支付，不再與乙方另行結算;但是，
1、租賃期間，水、電、煤、電話(huà)的使用費由乙方承擔，甲方應當提供繳納費用的便利;
2、房地產(chǎn)轉讓時(shí)，甲方雙方應當共同完成以上各項的更名手續，更名費用由乙方承擔。
五、無(wú)論在租賃期還是房地產(chǎn)轉讓時(shí)，該房地產(chǎn)內的附屬設施、設備以及裝修的****均以包含在本合同價(jià)款之內，并由該房地產(chǎn)轉讓之時(shí)一并轉讓給乙方。
六、甲方********
七、自房地產(chǎn)交付給甲方入住使用之日起，甲方?jīng)]有將房地產(chǎn)交付乙方使用的，從交付給甲方之日起第15天起，乙方有權選擇：
要求甲方支付本合同第三條所述房?jì)r(jià)款(扣除第三條****款所述價(jià)款)的10%作為違約金，并解除合同;或者
要求繼續履行合同，甲方每遲延一日(從房地產(chǎn)交付給甲方之日起計算)，應當支付100元作為違約金。
在房地產(chǎn)交付給甲方入住使用之日起，在甲方通知到乙方，但是乙方?jīng)]有租賃房地產(chǎn)的，從通知到乙方第15天起，甲方有權選擇：
要求乙方支付本合同第三條所述房?jì)r(jià)款(扣除第三條****款所述價(jià)款)的10%作為違約金，并解除合同;或者，
要求繼續履行合同，乙方每遲延一日(從甲方通知到乙方之日起計算)，應當支付100元作為違約金。
乙方開(kāi)始租賃使用之后，甲方單方解除租賃關(guān)系，或者拒不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、或者拒不辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續的，乙方有權選擇：
要求甲方返還已經(jīng)支付的所有款項，并且支付本合同第三條所述房?jì)r(jià)款(扣除第三條****款所述價(jià)款)的20%作為違約金，甲方無(wú)權主張任何租金;或者
要求繼續履行合同，并賠償乙方因此導致的損失。
乙方開(kāi)始租賃使用之后，乙方單方解除租賃關(guān)系，或者拒不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，或者拒不辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續的，甲方有權選擇：
要求乙方支付本合同第三條所述房?jì)r(jià)款(扣除第三條****款所述價(jià)款)的20%作為違約金，乙方已經(jīng)支付的款項，在扣除同期市場(chǎng)合理租金之后予以返還;或者
要求繼續履行合同，并賠償乙方因此導致的損失。
八、本合同系雙方在平等自愿的基礎上經(jīng)過(guò)充分協(xié)商達成的一致意見(jiàn)，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自變更本協(xié)議內容。
由于本合同簽訂時(shí)甲方未取得以甲方為權利人的該房地產(chǎn)之產(chǎn)權證，而且本合同履行期限較長(cháng)，雙方確認對此情況有充分認識。雙方對各自的權利、義務(wù)清楚明白，并愿按本合同約定嚴格履行。如任何一方違反本合同，另外一方有權按本合同約定索賠。
